읍의 새로운 물타기 후분양제 장단점

이재명은 새로운 돌파구로 소위 "후분양제"를 들고 나왔고,


갑자기 등장한 이재명의 강력한 우군인 선대인씨도 역시 이를 화력지원하고 있다.


지금 아파트 건설에서는 대부분 선분양제를 하고 있고, 나름 이게 정착이 된지 꽤 세월이 흘렀다. 그럼 이게 이렇게 정착이 된 이유가 있겠고, 선분양제만 하라고 강제하는 법률도 없으니 후분양제 하고 싶으면 하면 될 일이다.


그런데 되면 되는 이유가 있겠고, 안되면 안되는 이유가 있을 터인데, 선분양제가 문제가 많았으니, 앞으로 후분양제를 하기로 해서 짱짱맨이라는 식은 좀 헛웃음이 나온다.


선분양제의 장단점과 후분양제의 장단점은 서로 딱 매칭이 될 것이다. 그런데 후분양제를 하는 이유가 토건세력의 음모 따위로 포장하는 저 단세포적인 분석에 대해서는 참으로 절망적이다. 


후분양제를 하면 뭐가 좋은가?


1. 아파트 짓다가 중간에 망해서 돈 날아갈 위험이 거의 없다는 점.  이게 나는 가장 결정적인 장점이라고 본다.  그런데 이 장점은 선분양제에서 각종 보증제도와 신탁제도로 충분히 상쇄되고 있다. 


2. 직접 지은 아파트의 품질을 보고 선택할 수 있다.  맞는 말이긴 한데, 집이라는 것이 직접 몇달 살아보지 않고, 그 품질을 알 수가 있는 건가? 그냥 눈으로 휘리릭 돌아봐도 품질이 허접한 걸 알 정도면...  그거야 뭐... 


거기다 선분양제로 아파트 품질이 허접해진다면, 그건 시장에서 비밀인건가? 어차피 다 공개된 정보인데, 그렇게 허접한 품질로 요즘 세상에 버틸 수 있는 아파트 브랜드가 있겠는가? 물론 하자보수도 마찬가지이고.


3. 후분양제를 하면, 자금동원력이 있는 초대형 건설사들만 생존할 수 있을 것이니, 건설업계의 중소형 업체들을 싹 다 구조조정할 수 있는 강력한 동기가 될 것이다.  이걸 지금 장점 항목에다가 넣어놓는 이유는 놀리려고 그런 것이다.


지금 같은 선분양제를 하면 뭐가 좋은가?


1. 무엇보다 3년의 아파트 건설기간을 고려할때, 미리 물건을 사 놓는 것이니, 그 기간동안의 물가상승률이나 집값변동분을 헷징하는 효과가 있다.  물론 그동안 집값 폭락하면 개손해를 볼 수도 있다. 손해를 보건 이익을 보건, 일단 가격변동분을 헷징할 수 있다는 점.


2. 신용을 나눌 수 있다. 건설사와 계약자가 대출위험을 나눌 수 있다는 점.  보통 계약금 넣고 중도금과 잔금을 대출로 계약자가 땡기게 되는데, 이때 건설회사의 보증이 함께 들어가서 금리를 낮출 수 있음.  일반 시중금리 수준으로 대출이 가능한데, 이건 아파트가 지어지면 담보가 된다는 보증과 함께 개인계약자의 소득 등이 담보가 되기 때문에 가능.


건설사들 단독으로 후분양제 아파트 지으려고 하니 대출 좀 해달라고 하면, 그 금리로 가능하겠는가?  중간에 사업 리스크를 건설사가 몰빵으로 다 떠안아야 하는데...   당연리 리스크 프리미엄이 와장창..


3. 중소형 건설사도 아파트 건설이 가능하니, 당연히 공급이 늘지.  그럼 대형사만 공급이 가능할때보다 공급이 줄겠는가?  도대체 이것도 아니라고 그러는데, 넘 그러지 맙시다.  넘 정치적이잖아요.


4. 선분양제 하면 투기적 가수요가 붙어서 아파트 가격 오르고, 후분양제 하면 실수요만 붙어서 아파트 가격 내린다는 어처구니없는 소리를 들으면서... 


선분양은 거의 우리나라에서만 정착이 되었는데, 후분양 하는 대부분의 다른 나라에서 실수요만 붙어서 주택가격 안정된 나라 케이스 좀 보여 주세요.


영국? 미국? 독일? 스페인? 스웨덴? 어디요???


아, 일본이요? 


후분양제 하면 투기적 가수요가 주는 게 아니라, 너무 비싸져서 살 수가 없어져서 아마 수요가 줄어들 겁니다.